當泡沫散去，建筑業如何滿足市場新需求？時代浪潮中，如何穿越周期，走向理性發展？30年間的日本建筑業，如何鏡鑒當下的中國建筑業？看懂過去，才能看清未來！

2月17日，華·沙龍迎來一位重磅演講嘉賓，日建設計常務執行董事中谷憲一郎先生，圍繞“日本泡沫經濟崩潰及其對建筑行業的影響”以及“中日在設計監理中的差異”展開講解，帶我們穿越時空迷霧，深度解構行業發展規律，共同探索建筑業高質量的未來。

中谷憲一郎

日建設計常務執行董事、企劃開發總部首席執行官，畢業東京大學，從事項目運營管理，主持參與眾多大型項目開發，是大型城市開發和外資系列酒店等綜合性項目方面的資深專家，代表作品為京都麗思卡爾頓酒店、日光麗思卡爾頓酒店、大阪洲際酒店、華為松山湖等。

/演講摘錄

01.地產投資邏輯

從追求房產交易增值，轉變為長期運營收益。

在長達20多年的經濟下行后，日本房地產出現三大結構性轉變：首先是評估方法轉型，從案例比較法轉向收益還原法，通過預判未來收益得出客觀評估。其次是玩家專業化，業余投資者離場，專業開發商、房地產基金和國際投資巨頭進場。第三是投資模式，從銀行與個人主導，轉向專業基金投資，更注重專業性與技術性。這一趨勢也促使地產行業更加注重基礎設施的升級、品質的提升以及可持續發展，推動了市場健康穩步增長。

02.業務增長點

天花高度增加10cm就能帶來租金升值，我們要用量化結論去指導設計決策。

城市中心的更新及舊建筑物的升級改造，成為存量時代下提高收益性的重要路徑。如何評估收益性，以及如何提升不動產的收益性，成為建筑設計新的業務增長點。

對此我們總結出了兩大原則：一是改造非收益區為收益區，激活存量價值；二是關注性價比，精準升級收益敏感點，如大堂品質、層高凈高、干濕分離、架空地板、分體空調等硬件工程提升，都是直接影響使用價值和租金的部分。比如，我們對東京都內的400多棟樓房進行了調查，分析了天花高度、大堂設計等因素對租金的影響，發現天花高度提高10公分，會帶來一定的租金增值，這已呈現出一定的趨勢。

工程提升不是簡單的維保，前者是加分項，而后者是避免扣分項。我們要敏銳洞察工程提升的價值點所在。同時，還需要在規劃設計和施工管理上多下功夫，升級改造中做到客房正常運營、辦公樓避免搬遷，否則住戶一旦搬離就可能永久流失，開發商將承受租金斷流風險。

03.設計理念轉型

大型綜合開發項目帶來更良好的收益性。

如果不具備持續收益，投資方和設計方的努力就沒有意義。通過大量的寫字樓調研對比，我們發現高規格寫字樓的收益性更高，這也催生了大量存量寫字樓的升級改造。升級建筑平面（便于交流的大平層）、升級復合功能、提升街區空間運營，是低規格寫字樓增加附加值的有效途徑。

還有一個趨勢，大型綜合開發項目能帶來更良好的收益性。其核心不僅是規模，更在于其多元靈活的空間配置和豐富的休閑娛樂功能，在市場中具有獨特的吸引力。以2007開發的東京中城為例，不僅工作日有眾多上班族，周末也非常熱鬧。不僅提供了完善的商業設施，還有美術館、博物館等文化活動場所。項目配套設計的公園綠地，夏季是休閑場所，冬季是滑冰場，也使這個區域全年保持活躍。

04.維修計劃

在設計初期，設計師就要提前做維保修繕規劃。

建筑物的生命周期不僅僅依賴于初期的設計和建造質量，更需要在使用過程中通過系統的維保來保障其功能性和安全性。根據日本40年期的建筑成本分析，建設初期成本僅占總成本的23%，而修繕、更新、維保和運營管理的成本占比近75%。除了初期建設成本，我們更應關注后期的修繕和維保費用。通過合理設計，設計師可以有效降低建筑的長期成本，制定完善的維保計劃，減輕業主的投資壓力，確保建筑物長期保值。


05.城市發展

人口減少的未來，大城市依然有建筑市場的活力。

日本面臨嚴重的少子高齡化問題，雖然全國人口總數下降，但大城市人口依然保持增長，并且伴隨勞動人口微增，推動了住宅與辦公空間需求的持續攀升，為建筑市場注入了新的活力。中國的實際情況雖然不盡相同，但是中國的城市化率目前大約為65%，大型城市仍然有很大的發展空間。


06.建筑趨勢

關注碳中和、智慧城市和建筑數字化。

日本的建筑市場正迎來新的挑戰和機遇，面對“碳中和”這一全球目標，項目能耗標準將有所調整，在材料選擇、能源使用及建筑設計等方面將會對建筑項目成本產生一定影響。其次，智慧城市與建筑數字化是未來發展重點，如豐田在山腳建立了一個結合最新技術的智能城市項目，旨在通過智慧技術改善城市生活，并以人為核心來引導未來城市的發展。

07.建筑規范

在日本，建筑規范被視為行業最低標準；在中國，規范通常被視為最高標準。

對建筑規范的認知差異，是兩國在設計監理工作中最大的區別之一。在日本，設計可以根據實際需求向上提高，但不允許低于最低標準。建筑師通常承擔更高責任，依據項目需求提升設計要求。例如，結構安全性標準根據具體需求提高至1.3甚至更高，政府大樓、醫院等特殊建筑需要遵循更嚴格的安全標準。


08.項目管理

設計管理在優化資產、提升效益等方面，發揮關鍵作用。

近十年，隨著建筑規模和復雜度提升，傳統甲乙丙三方管理模式難以為繼，日本項目管理需求顯著增長，設計管理在優化資產、提升效益等方面，發揮著關鍵作用：首先，目標設定是項目管理中的首要步驟，明確項目的目標，確定建筑的性質、規格和質量要求。其次，選擇一個合適的團隊非常關鍵。每個項目都有其獨特的要求，團隊的組成也應針對這些特點進行調整。第三，重視每個階段的過程管理比單純注重最終結果更為重要，確保項目按計劃推進，從而保障項目最終成功交付。最后，成本管理是項目管理中的關鍵細節，合理的成本管控能夠確保項目在預算內完成，同時不影響質量和進度。

/提問互動

中谷先生的到來引發現場熱烈的反響，觀眾紛紛提問，中谷先生耐心解答，分享了許多寶貴的行業見解和實戰經驗。

Q1：如何與施工單位合作，確保工藝和材料的質量？

A1：不同于中國在設計過程中以詳細的施工圖作為最終輸出，日本的設計流程中不僅有常規圖紙，還會做一套綜合圖，涵蓋建筑平面、結構、機電等各方面細節，如燈具位置、檢修口安排、空調設備位置等。這確保了施工單位可以依據細節進行更精準的施工，避免遺漏和后期修改。施工管理方面除了基本施工計劃，施工單位還會制定詳細的設備和材料采購計劃，并確定每個環節的時間節點，確保材料按時到位，避免項目延誤。

Q2：一線城市的虹吸效應導致三線城市資源流失，如何有效應對？

A2：這一現象在日本同樣存在。日本的經濟活動主要集中在東京、大阪和福岡等核心區域，類似中國的三線及以下城市也面臨人口流失和城市收縮問題。目前，日本正通過城市精簡和收縮來緩解經濟矛盾，同時借助智能化建設和本地產業發展，激發中小城市的新活力。這種調整可為三線城市提供借鑒，通過優化資源配置和發展特色產業，實現可持續增長。


Q3：面對出海戰略，如何在全球競爭中發掘競爭優勢？

A3：關于日建設計向海外拓展的問題，最初并沒有明確的戰略。作為項目管理方，日本主要關注的是如何將高質量的管理體系傳遞給海外的設計院和施工單位。在項目執行中，雖然日本的設計風格未必是全球最具吸引力的，但其質量、性能和功能方面的優勢是公認的，在全球競爭中，往往能夠憑借這些特點展示出明顯的優勢。

Q4：中谷先生今天談到很重要的兩點：不動產價值邏輯，建筑師要有宏大建筑視野。日建設計在深圳落地這么多項目，你們對于深圳的政府主管部門和投資業主有什么期望？

A4：在建筑過程中主要有兩個關鍵點：一是如何提高附加值，二是如何實現差異化。未來，無論項目成功與否，關鍵是如何讓投資方相信項目的成功潛力。因此，我們需要為他們提供切實可行的服務和方案。作為建筑師我們不能只關注眼前，而是要從長遠的角度去考慮設計。我們要確保從現在開始設計，五年后我們的項目依然具有競爭力。這種遠見和創新的設計思維是非常重要的。

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長達2小時的演講與互動，讓我們洞察泡沫經濟后的現狀與啟示，隨著智能化、節能與碳中和等新興趨勢發展，如何在時代浪潮中轉型升級，是每一位建筑從業人士的實踐課題。